Das Aufteilergeschäft ist eine spezialisierte Form der Immobilienentwicklung, bei der z.B. ein Bauträger / Investor / Projektentwickle ein Bestandsgebäude mit mehreren Wohnungen erwirbt, dieses in einzelne Eigentumswohnungen oder kleinere Einheiten aufteilt und diese anschließend separat verkauft. Diese Methode ermöglicht es, Eigenkapital zu generieren, ohne das gesamte Mehrfamilienhaus veräußern zu müssen, und bietet gleichzeitig die Möglichkeit, durch den Einzelverkauf höhere Erlöse zu erzielen.
Aufteilergeschäft als nächste Stufe von Fix and Flip
Das Aufteilergeschäft kann als die nächste Stufe des klassischen Fix and Flip-Geschäftsmodells betrachtet werden. Während beim Fix and Flip meist eine einzelne Wohnung gekauft, modernisiert und anschließend an Eigennutzer oder Kapitalanleger verkauft wird, zielt das Aufteilergeschäft auf größere Bestandsgebäude ab. Hierbei werden mehrere Einheiten gleichzeitig modernisiert und aufgeteilt, um sie anschließend gewinnbringend zu veräußern. Diese Strategie erfordert ein höheres Maß an Planung, Finanzierung und Koordination, bietet jedoch auch das Potenzial für signifikant höhere Renditen.
Gründe für ein Aufteilergeschäft:
- Liquiditätsbedarf: Eigentümer, die kurzfristig Liquidität benötigen, können einzelne Wohnungseinheiten verkaufen, ohne das gesamte Grundstück aufgeben zu müssen.
- Erbengemeinschaften: Grundstücke können unter Erben aufgeteilt werden, um die Verwaltung zu erleichtern und individuelle Eigentumsrechte zu schaffen.
- Investitionsobjekte: Investoren können Bestandsgebäude sanieren und die einzelnen Einheiten gewinnbringend veräußern.
Regulatorische Aspekte:
In Hamburg wurde das Aufteilergeschäft durch eine Rechtsverordnung vom 13. November 2021 (abgedruckt im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 72 aus 2021) erschwert. Um die Verdrängung von Bestandsmietern zu verhindern, ist für die Aufteilung von Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigung der Baubehörde gemäß § 250 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) erforderlich. Diese Genehmigung wird nur erteilt, wenn bestimmte Voraussetzungen nach § 250 Abs. 3 BauGB erfüllt sind.
Ausnahmen von der Genehmigungspflicht:
- Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen sind von der Genehmigungspflicht ausgenommen.
- Gebäude, die nach dem 14. November 2021 fertiggestellt wurden, können ohne zusätzliche Genehmigung aufgeteilt werden.
