Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Renditeobjekten, bei der der Wert einer Immobilie durch die Kapitalisierung der dauerhaft erzielbaren Reinerträge ermittelt wird. Dieses Verfahren wird insbesondere bei Immobilien angewendet, die regelmäßig Mieteinnahmen generieren, wie z.B. Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder Gewerbeimmobilien.
Berechnung des Ertragswerts
Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt in mehreren Schritten:
- Ermittlung der Nettojahresmiete: Zunächst wird die jährliche Mieteinnahme ermittelt, abzüglich der laufenden Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten.
- Kapitalisierung der Reinerträge: Die ermittelte Nettojahresmiete wird mit einem Kapitalisierungszinssatz multipliziert, um den Ertragswert zu berechnen.
Ertragswert = Nettojahresmiete / Kapitalisierungszinssatz
Beispielrechnung
Angenommen, ein Mehrfamilienhaus generiert eine jährliche Nettojahresmiete von 50.000 Euro und der Kapitalisierungszinssatz beträgt 5 % (0,05):
Ertragswert = 50.000 EUR / 0,05 = 1.000.000 Mio. EUR
Vorteile des Ertragswertverfahrens
- Marktnähe: Das Verfahren berücksichtigt die aktuellen Markterträge und bietet dadurch eine realistische Bewertung.
- Renditeorientiert: Es eignet sich besonders für Investoren, die auf die Erträge und Renditen von Immobilien achten.
- Langfristige Perspektive: Durch die Berücksichtigung der dauerhaft erzielbaren Reinerträge wird eine langfristige Betrachtung der Immobilie ermöglicht.
Anwendungsbereiche
Das Ertragswertverfahren wird häufig bei folgenden Immobilienarten angewendet:
- Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen, die regelmäßige Mieteinnahmen generieren.
- Gewerbeimmobilien: Bürogebäude, Einzelhandelsflächen und Industrieanlagen, die langfristig vermietet sind.
- Mischimmobilien: Immobilien, die sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen umfassen.
