Discounted Cash-Flow-Methode (DCF)

Die Discounted Cash-Flow-Methode (DCF) ist eine weit verbreitete Methode zur Bewertung von Investitionen. Sie basiert darauf, zukünftige Cashflows (Ein- und Auszahlungen) auf den heutigen Wert abzuzinsen, um den aktuellen Wert einer Investition zu ermitteln. Dies hilft, die Rentabilität eines Projekts oder einer Investition zu bewerten.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur DCF-Berechnung

1. Bestimmen Sie die zukünftigen Cashflows: Ermitteln Sie die erwarteten jährlichen Einnahmen (z.B. Mieten) und Ausgaben (z.B. Instandhaltungskosten) über einen bestimmten Zeitraum.
2. Wählen Sie einen Kalkulationszinssatz: Der Zinssatz spiegelt die erwartete Rendite oder die Finanzierungskosten wider (z.B. 5%).
3. Diskontieren Sie die Cashflows: Berechnen Sie den heutigen Wert der zukünftigen Cashflows, indem Sie jeden Cashflow durch den Faktor (1+Zinssatz) ^Jahr teilen.

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Angenommen, Sie erwarten von einer Immobilie jährliche Netto-Cashflows von 10.000 Euro über die nächsten drei Jahre und einen Zinssatz von 5%. Sie möchten den Kapitalwert der Immobilie berechnen.

1. Jahr:
10.000 € / (1 + 0,05) = 10.000 € / 1,05 ≈ 9.523 €

2. Jahr:
10.000 € / (1 + 0,05)² = 10.000 € / 1,1025 ≈ 9.070 €

3. Jahr:
10.000 € / (1 + 0,05)³ = 10.000 € / 1,157625 ≈ 8.638 €

Schritt 2: Summieren der diskontierten Cashflows

Summieren Sie die abgezinsten Werte, um den Gesamtwert der zukünftigen Cashflows zu ermitteln:9.523 €+9.070 €+8.638 €=27.231 €9.523 \, € + 9.070 \, € + 8.638 \, € = 27.231 \, €9.523€+9.070€+8.638€=27.231€

Der Kapitalwert dieser Cashflows beträgt somit 27.231 Euro.

Berechnung mit einem Handy-Taschenrechner

1. Geben Sie den Cashflow (10.000) ein.
2. Teilen Sie diesen durch (1+0,05)(1 + 0{,}05)(1+0,05) (d.h. 1,05) für das erste Jahr.
3. Wiederholen Sie diesen Schritt für die folgenden Jahre, indem Sie den exakten Wert aus Schritt 2 weiter teilen:
   • 10.000 / 1,05 = 9.523,80952 (1. Jahr)
   • 10.000 / 1,1025 = 9.070,29478 (2. Jahr)
   • 10.000 / 1,157625 = 8.638,03377 (3. Jahr)
4. Addieren Sie die Ergebnisse, um den Kapitalwert zu erhalten.